21日，有報道指出，“相關部門已制定調(diào)控政策，將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”。盡管首付提高一說并未證實，但這條傳聞還是引起了普遍關注。因為近來政府對高燒不退的樓市頻頻出招——

新政之一：調(diào)二手房稅免征時限打擊投機購房

政策：12月9日國務院出臺了有關“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的規(guī)定。

解讀：二手房營業(yè)稅免征時限的調(diào)整被看做是今年年底政府對2009年過熱的樓市進行開始收緊的第一個信號。調(diào)整二手房政策是否會對房價走勢發(fā)生影響？記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士后都認為：會有一些影響，但影響不大。

實際上，該政策的出臺，在業(yè)內(nèi)并沒有掀起多大的波瀾。有不少開發(fā)商甚至一度認為，這是一個隱性的利好消息，因為政策說，“其他優(yōu)惠政策繼續(xù)實施。 ”

“對房價走勢的影響預計也不會太大。目前經(jīng)濟環(huán)境雖然已經(jīng)回暖，但是經(jīng)濟走勢并沒有完全恢復到堅挺狀態(tài)，國家對房價的調(diào)控目標將以穩(wěn)定為主?，F(xiàn)有的調(diào)控手段主要集中在增加中低價房、廉租房、經(jīng)適房的供應上，但是這些房型對總體房價走勢的影響較弱。 ”這是南京大學社會學系教授宋林飛在接受記者采訪時說的。“二手房與一手房有關聯(lián)，如果二手房成交火爆的話，也會影響到一手房的活躍程度。因此調(diào)整二手房政策對一手房會有些影響，但影響不會很大。 ”蘇州市房協(xié)副會長邱元華這樣認為。

不管怎樣，這次政策調(diào)整，給那段時間有關住房消費政策是否延期的爭議開出了一個“基調(diào)”——一方面要抑制炒房行為、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面要繼續(xù)鼓勵商品房消費。

焦點：面對這樣的政策調(diào)整，對房地產(chǎn)市場影響究竟有多大？能不能遏制洶涌上漲的房價？業(yè)內(nèi)看法顯得很不自信。

面對即將到期的優(yōu)惠，蘇州的很多買房一族還是用行動驗證了買房的迫切，從11月份開始，趕二手房末班車效應的市民成倍增加。成交統(tǒng)計顯示，到目前，二手房的買賣日均成交量一直維持在300套左右。

展望：如今，離二手房優(yōu)惠截止時間只剩下屈指可數(shù)的幾天?？梢灶A見的是，進入到明年，二手房的成交將會出現(xiàn)一個明顯的滑落。在取消優(yōu)惠的背景下，什么樣的二手房值得買房者關注呢？

業(yè)內(nèi)分析，市民可盡量選證齡過5年的物業(yè)。營業(yè)稅免征時限由2年恢復至5年，即是說房產(chǎn)證已過5年的房子依然可以免征營業(yè)稅。如果考慮政策對房子價格的影響，那么購買此類房產(chǎn)的政策風險就相對小很多。此時，個人購房意向就可以相應轉(zhuǎn)變到選擇證齡長一些的物業(yè)上來。中介人士介紹，目前房產(chǎn)證滿5年的物業(yè)，主要集中在市中心的成熟路段，這些物業(yè)的生活配套相對很完善，教育資源也比較豐富。

同時，目前有部分業(yè)主，基于對明年市場預期不明朗，會適當放松自己的報價，這類房產(chǎn)的議價空間比較大，即使該房產(chǎn)證不滿5年，有需要的買家也可以適當考慮。

新政之二：出臺“國四條”遏制高房價

政策：12月14日國務院常務會議專門研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，表示要“穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并提出四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。

解讀：這四條具體的措施如今有一個好聽的名稱，叫“國四條”。“國四條”是對金融危機以前國家抑制房價過快上漲一系列措施的重申和完善，是國家從住房供給、需求、監(jiān)管等方面對畸高房價打出的組合拳。

分析人士指出，此次國務院明確推出四大組合舉措，重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

專家指出，從穩(wěn)定到遏制同中央政策的態(tài)度已經(jīng)有了明顯的改變。這套“組合拳”劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾，具有較強的現(xiàn)實針對性。

——“增加普通商品住房的有效供給”。特別是在用地上要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應。相關數(shù)據(jù)顯示，當前京滬深等一線城市商品住宅普遍供不應求，增加供給將有利于緩解供求關系緊張，穩(wěn)定房價上漲。

——“抑制投資投機性購房”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“據(jù)了解，當前房價上漲快的地區(qū)，投機成分比較多，營業(yè)稅政策的調(diào)整，能夠?qū)Τ捶科鸬綌D出效應，緩和供求關系，有助于平抑房價。 ”

——“加強市場監(jiān)管”。當前，部分房地產(chǎn)市場開發(fā)商通過違規(guī)放號、要求購房者交納誠意金等方式哄抬房價、制造恐慌氣氛，嚴重擾亂樓市正常交易秩序。此次“國四條”也提出，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場檢測，完善土地招拍掛和商品房預售制度。政府嚴懲這些違規(guī)行為，顯然要給百姓一個穩(wěn)定的市場預期。

——大規(guī)模推進保障性安居工程建設。此前，一些地方的保障房建設緩慢，審核把關不嚴……此次國務院常務會議強調(diào)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這有利于發(fā)揮保障性住房對商品房市場的平衡作用。

而對于老百姓的自住和改善性購房需求，“國四條”則再次明確表示“繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費”。

焦點：老百姓關心的是，“國四條”能否從根本上遏制瘋漲的房價？對此，業(yè)內(nèi)指出，對于當前深陷“高燒”的樓市來說，“國四條”釋放了清晰信號：這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但是能否“藥到病除”還需配套相關措施。

由于樓市波動涉及到金融安全和宏觀經(jīng)濟運行，政府在調(diào)控時往往面臨兩難。“目前出臺的一系列政策，能在多大程度上遏制高房價，還需要進一步觀察。 ”相關政策執(zhí)行是否到位也影響到調(diào)控的效果。

展望：面對國家的政策調(diào)控，明年的房價漲還是跌？這是蘇州市民普遍都比較關心的。不言自明的是當前房價上漲快的地區(qū)，投機成分比較多。這些投機炒房者,利用金融杠桿等手段,不斷拉升房價上漲預期,不斷炒高房價。因此,政府出臺具體樓市政策的調(diào)整,能夠?qū)Τ捶科鸬綌D出效應,緩和供求關系,有助于平抑房價。

可以預期的是,只要國務院會議精神能得到徹底執(zhí)行落實,一旦相關后續(xù)政策具體出臺,房價瘋漲之勢應該會得到有效“遏制”。

新政之三：提高拿地首付打擊囤地

政策： 12月17日，財政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》。業(yè)內(nèi)認為這是國家打出的房市具體調(diào)控第一拳。通知中規(guī)定開發(fā)商拿地后首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。

解讀：囤地、炒地一直被指稱為高房價的推手之一。 該政策的出臺可以清楚地看到, 中央對高地價導致的高房價現(xiàn)象已經(jīng)高度重視。

打擊地價上漲預期,有效遏制房價過快上漲。今年以來,地王一個接一個地產(chǎn)生。而地王的背后是房價的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看,一年內(nèi)房價漲幅超過50%的樓盤比比皆是。國家統(tǒng)計局資料顯示,3月至11月,全國70個大中城市房屋售價環(huán)比漲幅逐月擴大,全國樓市一片普漲。

蘇州的情況同樣如此。杭州綠城以2.8萬元/平方米的樓面單價拍下獨墅湖邊地塊對蘇州的樓市有著一個標桿性意義。事實上,土地價格大幅度上漲,正是不斷推高房價的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者,必然會打擊地價上漲預期,從而遏制房價持續(xù)上漲。

焦點：那么將開發(fā)商拿地首付提高到不低于五成后，能否有效的遏止當前高企的房價呢？對此內(nèi)業(yè)人士表示：會有影響，但不會很大。

提高首付比例的措施其實是一把雙刃劍，可能會帶來正反兩方面的影響：提高首付比例后，短期內(nèi)土地價格可能會有所壓低。但也可能出現(xiàn)另外一個后果，就是大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的壟斷優(yōu)勢更加明顯，而不利于中小開發(fā)企業(yè)。

展望：經(jīng)過2009年樓市的火爆，開發(fā)商手中并不缺少資金，“受影響的只會是一些中小企業(yè)，而中小企業(yè)原本在拿地上并無優(yōu)勢可言。”因此，提高首付比例政策能夠發(fā)揮什么樣的作用還有待觀察。“對高價地王給予打擊，對大量投機性住房行為進行打擊，推出大量普通老百姓能夠接受的保障性住房，明年如果能夠做到這三點，那么高房價現(xiàn)象才會得到遏制。”業(yè)內(nèi)人士說。

新政之四：五年內(nèi)非普通住宅轉(zhuǎn)讓全額征營業(yè)稅

昨天，經(jīng)國務院批準，財政部和國家稅務總局對外公布了調(diào)整后的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中購買不足5年的非普通住房對外轉(zhuǎn)讓，將全額征收營業(yè)稅。

這份最新發(fā)布的《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》指出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

還有多少樓市新政出臺？

業(yè)內(nèi)預測：對如何有效遏制房地產(chǎn)投機，中央在近期肯定還會出臺新的措施，除考慮采取收緊二套房貸外，征收大戶型、高檔房物業(yè)稅等也將提上議事日程。

——“差別化信貸政策”對于抑制投機性購房是一大關鍵。明年個人房貸進一步緊縮已成定局。

此政策2007年出臺，劍指二套房以上投資投機需求，效果甚佳。 2008年樓市低迷之際，政策轉(zhuǎn)向，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問題在于，很多投資投機者趁機混進了剛性需求中，商業(yè)銀行為搶奪個貸“蛋糕”，狼羊不分。

近期，銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。

——在稅收方面，政策也會重點“關注”投資投機需求。國務院已于12月9日明確營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機成本的意圖非常明顯。接下來，還會有個別的稅種可能調(diào)整。一是針對大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實行；二是商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個人所得稅，可能會從嚴征收；三是針對個人和開發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴征收。

——對外資購房可能會重新緊縮。今年三季度以來，海外熱錢進入香港和內(nèi)地的步伐加快，其中部分已流入房地產(chǎn)市場，明年人民幣對美元升值壓力將進一步加大，防范投機性外資實屬必要。

業(yè)內(nèi)指出，從近期的中央工作會議精神可以看出，2010年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇政策調(diào)控將是常態(tài)，必定勢不可擋，而且這種調(diào)控的手段將更加靈活、也將更有針對性，而調(diào)控的方法將更加多樣化、多角度化。財政的、稅收的、貨幣的、信貸的、費用的、預售監(jiān)控的、甚至土地投放量等方面的調(diào)控政策都有極大的出臺可能。這些政策的出臺只有一個目的——劍指高房價。