將于1月23日舉行，作為2010年的首次土地出讓?zhuān)舜瓮僚谋妒荜P(guān)注！本次土地拍賣(mài)推地宗數(shù)達(dá)到了57塊，總面積為2289496.35平方米；從推地用途上來(lái)看，其中住宅用地25塊，批發(fā)零售18塊，14塊為商服、餐飲用地；從推地區(qū)域上來(lái)看，吳中區(qū)25塊，相城區(qū)18塊，新區(qū)10塊，平江區(qū)2塊，金閶區(qū)1塊，園區(qū)1塊，吳中區(qū)、相城區(qū)推地宗數(shù)占到了整個(gè)出讓宗數(shù)的75%。

據(jù)房秀網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，本次土拍無(wú)論從土地宗數(shù)還是土地的總供應(yīng)量上較之2009年11月5日舉行的蘇州第7號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)都有一定幅度的增長(zhǎng)，7號(hào)國(guó)有土地拍賣(mài)共推出42宗土地，總面積2085198.9平方米，地塊宗數(shù)和總面積上漲幅度分別達(dá)到35.7%和9.8%。

【綜合分析】

多方原因促成此次拍地

國(guó)務(wù)院總理溫家寶去年12月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，溫總理明確提出要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，增加普通商品住房的有效供給，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。這就要求必須加大土地供應(yīng)量，而本次的土地拍賣(mài)也是順應(yīng)國(guó)家提出的政策。

同時(shí)，蘇州火爆的房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)也是本次土地拍賣(mài)的重要推手，據(jù)房秀網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年11月份蘇州普通住宅成交均價(jià)為 8680.3元/平方米,較之 10月份7902.9元/平方米上漲777.4元/平方米，漲幅為9.8％?？梢哉f(shuō)，良好的市場(chǎng)是政府推地信心的重要保證。

而最近幾次土地拍賣(mài)的火爆更是給政府打了一針“強(qiáng)心劑”，8月份的蘇州國(guó)有土地拍賣(mài)第4號(hào)、第5號(hào)就讓人感覺(jué)“火藥味十足”，其中蘇地2009— B—14獨(dú)墅湖地塊保利置業(yè)與中海之間的激烈爭(zhēng)奪更是讓人記憶猶新，最后地塊由保利置業(yè)以19.9億元競(jìng)得，漲幅更是高達(dá)108.3%，時(shí)隔不久，9月22日，園區(qū)又推出了獨(dú)墅湖兩幅優(yōu)質(zhì)地塊，最后被浙江綠城 61億元收入囊中，其中蘇園土掛（2009） 06號(hào)地塊從10.265億元最后飆升至36億元，漲幅達(dá)到了250%，11月5日舉行的蘇州第7號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)，進(jìn)入拍賣(mài)流程的36幅地塊平均漲幅達(dá)到了77.7%，上漲幅度十分驚人，部分地塊上漲幅度甚至高達(dá)179%。

吳中相城再成土地出讓熱點(diǎn)

單從推地?cái)?shù)量上來(lái)看，吳中區(qū)、相城區(qū)推地宗數(shù)占到了整個(gè)出讓宗數(shù)的75%。從推地面積上來(lái)看，吳中區(qū)推地總面積1173509.8平方米，相城區(qū)458745平方米，兩個(gè)區(qū)域的推地面積占到了總面積的71.3%。

而市區(qū)僅有3宗地塊參拍，可見(jiàn)市區(qū)土地資源日漸稀缺，園區(qū)只有1宗地塊參加拍賣(mài)，但是從歷屆市區(qū)舉行的土地拍賣(mài)來(lái)看，園區(qū)都不是主角，參拍地塊宗數(shù)較少也在情理之中。

而從本次土拍的吳中區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)的土地用途上來(lái)看，商業(yè)用途的地塊占到了不小的比例，這表明政府著力提高區(qū)域的商業(yè)配套，產(chǎn)業(yè)能力的意圖更加明顯。

尹山湖板塊將成新熱點(diǎn)

從地塊分布上來(lái)看，此次吳中區(qū)所推地塊主要分布在兩個(gè)區(qū)域，環(huán)太湖東山景區(qū)以及吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，太湖東山景區(qū)因其親山近水的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，一向受到開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)注，周邊在售、建成的項(xiàng)目比比皆是，太湖純水岸、黃金水岸、太湖帕堤歐、東山景園等等。而吳中開(kāi)發(fā)區(qū)郭巷周邊，隨著尹山湖生態(tài)商圈的初步完成，該片區(qū)將是下一個(gè)土地開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。

從所推地塊分布來(lái)看，吳中開(kāi)發(fā)區(qū)郭巷街道的B-97、98、99地塊尤為引人注意，從三宗地塊的容積率來(lái)看，為1.8——3.0之間，建成以后的住宅將以高層、小高層為主。同時(shí)，商務(wù)金融、住宿餐飲用地在三宗地塊用途中也有涉獵，作為平靜的尹山湖板塊，大規(guī)模推地尚屬首次，該板塊內(nèi)僅有住宅項(xiàng)目國(guó)香園和商業(yè)項(xiàng)目尹山湖商業(yè)廣場(chǎng)，此次推地意義重大，尹山湖的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)提上日程。同時(shí)尹山湖板塊更是近享園區(qū)配套，其板塊優(yōu)勢(shì)日漸明顯。

而此次土拍上，新區(qū)科技城又有三幅地塊推出，用途為城鎮(zhèn)住宅用地和批發(fā)零售用地，而科技城去年開(kāi)發(fā)“如火如荼”，青山綠庭、MAX未來(lái)、水秀坊紛紛上市，別墅產(chǎn)品悅?莊也將于不久后公開(kāi)，科技城的開(kāi)發(fā)前景十分看好，另有消息稱(chēng)，萬(wàn)科、保利、中航艾維克對(duì)此次科技城所推出的地塊有濃厚興趣。

輕軌輻射地塊將受矚目

隨著蘇州輕軌一號(hào)線(xiàn)、二號(hào)線(xiàn)相繼開(kāi)工建設(shè)，輕軌樓盤(pán)和地塊倍受市場(chǎng)關(guān)注，本次土拍上，一號(hào)線(xiàn)靈天路站、金楓路站附近均有地塊推出，而作為其輻射的木瀆商圈、長(zhǎng)江路商圈、金楓路商圈、凱馬廣場(chǎng)商圈等將大大提升商圈內(nèi)的居住氛圍和商業(yè)配套能力。

同樣，隨著京滬高鐵、滬寧城際鐵路、輕軌二號(hào)線(xiàn)的利好烘托，相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，相城區(qū)的部分樓盤(pán)單價(jià)已經(jīng)飆升到9000元/平方米，本次相城區(qū)也有多幅地塊推出，其御窯路西、興業(yè)路北 B103、B-104地塊建筑面積約 20萬(wàn)平方米，相城CBD優(yōu)質(zhì)居住地塊值得關(guān)注。

【區(qū)域看點(diǎn)】

市區(qū)地塊 數(shù)量：3宗，占比5.26% 類(lèi)型：均為批發(fā)零售及商服用地 分布區(qū)域：分布在外圍新城位置

市區(qū)的3宗地應(yīng)該是作為新城的配套用地規(guī)劃的。其中，2009-B-75號(hào)地塊位于平江區(qū)江星路東、平海路南，與萬(wàn)達(dá)商圈東西相望，建成后將大大提升整個(gè)平江新城的商業(yè)功能，同時(shí)，對(duì)人民路北延地段的輻射作用也是不可小覷的。 2009-B-77號(hào)地塊位于金閶新城新蓮路西、虎新路南，占地1.3萬(wàn)方左右，批發(fā)零售用地，周邊住宅項(xiàng)目有玖園、鑫苑景園、恒潤(rùn)新新家園、中天品園等等，該地塊左接新區(qū)，右臨石路商圈，占盡優(yōu)勢(shì)。

相城區(qū)部分土地分析 數(shù)量： 18宗，占比31.58% 類(lèi)型： 14宗為批發(fā)零售及商服用地，4宗為城鎮(zhèn)住宅用地 區(qū)域：全區(qū)

隨著滬寧城鐵和輕軌二號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)相城區(qū)的土地市場(chǎng)也愈加白熱化。本次土地拍賣(mài)上，相城區(qū)拍地?cái)?shù)量，僅次于吳中區(qū)，位列五個(gè)區(qū)域第二；總面積458745㎡，占所拍賣(mài)土地總面積的20.0%。

其中，住宅用地蘇地2009-B-103和2009-B-104地塊均分布于御窯路西，地塊面積分別為47822㎡和77072㎡，容積率分別為1.6和1.5，預(yù)計(jì)未來(lái)該地塊建筑類(lèi)型將以小高層為主。而在2009年11月5日土拍中被佳滿(mǎn)企業(yè)奪得的蘇地2009-B-58和蘇地2009-B-59地塊同樣位于相城區(qū)御窯路、朝陽(yáng)河附近，同樣會(huì)以小高層、高層建筑為主。不難看出，未來(lái)相城以北高層住宅房源供應(yīng)將會(huì)愈加充足，但該區(qū)域同質(zhì)化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)亦會(huì)加劇。其中蘇地2009-B-58有12家單位參與競(jìng)拍，最終拿地總價(jià)12.9億元，樓面價(jià)4709元/㎡，拿價(jià)相比起拍價(jià)幾近翻倍。那么， B-103、 B-104兩幅地塊又會(huì)“花落誰(shuí)家”，值得期待。此外，該區(qū)域同時(shí)有B-105、 B-106兩幅商業(yè)地塊推出，總計(jì)面積20316㎡，未來(lái)該區(qū)域住宅項(xiàng)目的功能也會(huì)提高一個(gè)檔次。

蘇地2009-B-113地塊和2009-B-114地塊均位于相城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。蘇地2009-B-113位于澄云路東、正基南， 2.0的容積率決定了該地塊將以高層小高層為主，項(xiàng)目建成后將直接輻射蠡塘河路正基工業(yè)園，雖然目前該區(qū)域配套尚未完善，但就首次置業(yè)的年輕人而言，不失為上佳選擇。

蘇地2009-B-114地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)澄星路東、華元路北，處在城區(qū)中心位置，緊臨區(qū)行政中心，依托國(guó)際服裝城、A-BOSS商業(yè)城、技術(shù)體育館、大潤(rùn)發(fā)超市、家樂(lè)福超市、陸慕高級(jí)中學(xué)。作為城區(qū)商住項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著，基礎(chǔ)設(shè)施和各類(lèi)配套相當(dāng)完備。

蘇地2009-B-118地塊位于陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)湘太路西，占地面積17266㎡，容積率1.0，未來(lái)以多層建筑為主，目前環(huán)陽(yáng)澄湖板塊房源供應(yīng)量以別墅為主，那么該稀缺多層的面世將彌補(bǔ)此“空白”，項(xiàng)目前景可觀。

本次土地出讓渭塘鎮(zhèn)分別有一塊住宅用地、一塊商業(yè)用地推出。其中，住宅用地B-119位于翡翠路東、珠寶路西，占地面積66595㎡，以多層、小高層建筑為主，目前該區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)H有合景·朗悅灣一家，項(xiàng)目將大大彌補(bǔ)渭塘鎮(zhèn)住宅房源供應(yīng)量。商業(yè)地塊B-120位于澄陽(yáng)路東、汽車(chē)客運(yùn)站南，處在渭塘商業(yè)中心位置，附近有渭塘珍珠寶石城、玉盤(pán)商業(yè)街、渭塘商業(yè)街等，商業(yè)氛圍濃郁。

黃埭鎮(zhèn)也有一幅商住用地推出，蘇地2009-B-117地塊位于春秋路北、方橋路西，處在黃埭鎮(zhèn)東南角，緊臨建邦唯園。附近有春申湖麗水長(zhǎng)灘公園，不僅擁有天然的水資源，而且還建有春申湖假日大酒店、會(huì)議中心、娛樂(lè)設(shè)施于一體，環(huán)境優(yōu)美、出行便利。作為商住項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施和各類(lèi)配套完備，未來(lái)該區(qū)域居住功能將會(huì)進(jìn)一步提升。

另外，位于太陽(yáng)路南、采蓮路西1、 2、3、 4號(hào)地塊均規(guī)劃用于4S店建設(shè)，總計(jì)面積35195㎡，未來(lái)相城CBD建設(shè)將會(huì)進(jìn)一步拓展，居住價(jià)值愈加提升。

園區(qū)地塊分析 數(shù)量：1宗，占比1.75% 類(lèi)型：城鎮(zhèn)住宅、商服用地 區(qū)域：位于工業(yè)園區(qū)獨(dú)墅湖大道北、通園路西

地塊面積為42587.45平方米，容積率為1.3—1.5，建成后將形成建筑面積約6萬(wàn)平方米的中型社區(qū)。從其6000元/平方米的起掛價(jià)上可以看出，該地塊的樓面價(jià)約為4600元/平方米，相對(duì)于園區(qū)市場(chǎng)新近拍出的幾幅地塊來(lái)說(shuō)還是較低的。此地塊位于吳中區(qū)、園區(qū)和滄浪區(qū)的交界處，屬于婁葑鎮(zhèn)地塊，靠近婁葑鎮(zhèn)CBD核心區(qū)，周邊交通位置優(yōu)越，蘇嘉杭高速、獨(dú)墅湖大道環(huán)繞。周邊城市配套十分完善，而其自身也配有商服項(xiàng)目，因此完全不必?fù)?dān)心未來(lái)的生活配套問(wèn)題。

吳中區(qū)地塊分析 數(shù)量：25宗，占比43.86% 類(lèi)型：住宅用地9宗，商業(yè)用地12宗，綜合用地3宗，批發(fā)零售用地1宗 區(qū)域：尹山湖板塊、太湖板塊、木瀆板塊、邵昂路板塊等

無(wú)論是地塊數(shù)量，還是推地面積，吳中區(qū)在各區(qū)中都是遙遙領(lǐng)先的。所推地塊中，蘇地2009-B-78號(hào)地塊，位于長(zhǎng)橋街道蘇蠡路東側(cè)，為城鎮(zhèn)住宅及商務(wù)金融綜合用地，附近已有港龍財(cái)智國(guó)際、蜜蜂城、永誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)或是銷(xiāo)售中，而該地塊的容積率在2.2左右，有望規(guī)劃為小高層或是高層項(xiàng)目，隨著板塊供應(yīng)量的不斷增加，該地段的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈演愈烈，蘇蠡路城南商圈也將隨之逐漸形成。

2009-B-82號(hào)地塊為純商業(yè)用地，位于東山鎮(zhèn)環(huán)湖路南側(cè)、渡水巷西側(cè)，容積率≤1.2，地塊面積7萬(wàn)多平方米，政府此次放出大體量的商業(yè)用地將更為有效提升東山鎮(zhèn)及其周邊的商用和旅游價(jià)值；2009-B-83號(hào)地塊，位于太湖旅游度假區(qū)環(huán)太湖大道北側(cè)、梅舍路西側(cè)，為純住宅用地，容積率小于0.5，起價(jià)6000元/㎡，將以高價(jià)豪華類(lèi)低密度別墅產(chǎn)品為主，目前，該片區(qū)內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品較多，隨著地塊量的不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加白熱化。

2009-B-85、2009-B-86、2009-B-87均位于穹窿山繞城高速南側(cè)，為商服用地及住宿餐飲用地，容積率也都是≤0.8，加上已有的光福商業(yè)街、嘉福廣場(chǎng)以及穹窿山自身的旅游配套，周邊的商業(yè)配套將會(huì)更加完善，約6萬(wàn)平方米的商業(yè)用地將會(huì)輻射到周邊更寬、更廣的區(qū)域。

另外值得關(guān)注的是2009-B-89號(hào)地塊，位于金庭鎮(zhèn)金庭路南側(cè)，東側(cè)為在售項(xiàng)目金庭樂(lè)府，該地塊占地2.9萬(wàn)平方米，為容積率≤0.7的純住宅用地，推測(cè)將以普通別墅產(chǎn)品來(lái)規(guī)劃，而距離該地塊不遠(yuǎn)處的B-88號(hào)地塊，為商務(wù)金融及風(fēng)景名勝設(shè)施用地，作為其商業(yè)配套，兩塊地的規(guī)劃相得益彰。

高新區(qū)地塊分析 數(shù)量：10宗，占比17.54% 類(lèi)型：6宗城鎮(zhèn)住宅用地，2宗批發(fā)零售用地，2宗綜合用地 區(qū)域：滸關(guān)板塊和科技城板塊等

從所推地塊的分布上來(lái)看，雖然說(shuō)是在高新區(qū)的各個(gè)區(qū)域都有地塊分布，但是仔細(xì)看來(lái)，本次所推的住宅類(lèi)地塊還是較集中的分布于兩大板塊滸關(guān)板塊和科技城板塊之內(nèi)。其中位于滸關(guān)板塊內(nèi)的共有3幅地塊，地塊總面積為154141.1平方米，且單體地塊面積都較大。而位于科技城板塊內(nèi)的也有4幅地塊，地塊總面積為322798.5平方米，且其單體地塊面積較之滸關(guān)板塊內(nèi)的地塊更是大出很多，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，科技城4幅用地,總建筑面積 47萬(wàn)多平方米。

科技城板塊也在本次推地上發(fā)了一把力，一次拿出了4幅地塊。今年的新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)，打破一直以來(lái)的平淡表現(xiàn)，樓市爆發(fā)驚人成交量，隨著城市規(guī)劃發(fā)展以及多個(gè)全新住宅項(xiàng)目的上馬，新區(qū)樓市再次帶給居住者希望，下半年即將上市的房源大多集中在這個(gè)區(qū)域：新創(chuàng)大河山、水秀坊、MAX未來(lái)、悅瀜莊、丹景廷等奠定了下半年上市量的基礎(chǔ)。隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，滸通板塊與科技城板塊的聯(lián)通也日益凸顯，新區(qū)科技城樓市將有大發(fā)展。就科技城規(guī)劃而言，商店、學(xué)校都在里面，北環(huán)西延通車(chē)，高新區(qū)政府也將要搬遷?？萍汲前鍓K有非常獨(dú)特的自然資源，有山有水，綠地覆蓋率非常高，又有沿太湖風(fēng)景帶的襯托，而且根據(jù)高新區(qū)的最新規(guī)劃，還可能有一些大型的游樂(lè)場(chǎng)所。因此，位于科技城板塊的4幅地塊一經(jīng)推出，便受到了眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，萬(wàn)科，保利，中航艾維克等一批大型房地產(chǎn)企業(yè)更是表示了對(duì)科技城內(nèi)地塊的興趣！