2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。這一年，受首套房最低首付兩成，銀行按揭利率7折等國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度景氣回升并一路高歌猛進(jìn)。

從年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；到年中的加大土地供給，整頓市場(chǎng)秩序；再到年末的防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化實(shí)在讓人驚嘆。從年初的求人買(mǎi)房，到年末的一房難求，只求買(mǎi)到不問(wèn)價(jià)格，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)讓開(kāi)發(fā)商笑了，也讓更多的蘇州老百姓急了。從今天起，本刊聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司對(duì)2009年蘇州及周邊住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)各區(qū)域的市場(chǎng)熱點(diǎn)進(jìn)行追蹤解析。

關(guān)鍵詞一 地王

2009年注定要在中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展史上留下屬于自己的標(biāo)志，而在種種表現(xiàn)中，“地王”最為引人注目。

2009年6月，正當(dāng)國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)出成交量新高，業(yè)內(nèi)企業(yè)尚沉浸在樓市回暖的美好中時(shí)，央企背景的中化方興投資管理有限公司率先以40.6億元的高價(jià)摘得北京廣渠路15號(hào)地塊，創(chuàng)出2007年“9·28新政”市場(chǎng)調(diào)整后北京的地王新紀(jì)錄，拉開(kāi)了2009年土地市場(chǎng)熱戰(zhàn)的序幕。

一個(gè)月過(guò)后的7月下旬，金地集團(tuán)以30.48億元拿下上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊，創(chuàng)造了上海地王。 9月10日，中海地產(chǎn)以中加70.06億元、樓面地價(jià)22409.3元/平方米的價(jià)格競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，創(chuàng)造當(dāng)時(shí)新的“中國(guó)地王”稱(chēng)號(hào)。但此記錄僅保持了20天， 9月30日綠地集團(tuán)以72.45億元的總價(jià)、 27231元/平方米的樓面單價(jià)力克群雄拿下了徐匯區(qū)龍華路1960號(hào)地塊，再次創(chuàng)出新的中國(guó)地王。

去年12月，中央政府出臺(tái)土地出讓新政調(diào)控市場(chǎng)，當(dāng)業(yè)內(nèi)認(rèn)為總價(jià)地王將塵埃落定時(shí)， 12月22日，以富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園等民營(yíng)房地產(chǎn)公司為主的聯(lián)合體以255億元的總價(jià)力壓以保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)等央企背景的聯(lián)合體奪得廣州亞運(yùn)城地塊，成為今年總價(jià)新地王。 2009年12月23日，上海新江灣城C6地塊由央企中建地產(chǎn)以37.2億拍得，樓板價(jià)達(dá)32484元，創(chuàng)出上海新地王。 12月24日，北京大興地鐵附近的兩塊地以樓面價(jià)雙雙超過(guò)每平方米1萬(wàn)元拍出，地鐵大興線棗園站項(xiàng)目用地以每平方米1.09萬(wàn)元，成為北京大興地區(qū)單價(jià)新地王。

在2009年的地王紀(jì)錄中，蘇州也留下了自己的印跡，雙湖板塊的蘇園土掛（2009） 06號(hào)地塊被杭州綠城以 36億元摘得，溢價(jià)幅度達(dá)到 250%，成交樓面價(jià)達(dá)到28057元，一舉成為國(guó)內(nèi)住宅樓面單價(jià)“地王”。

地王的不斷涌現(xiàn)，一方面是經(jīng)過(guò)一、二季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”，流動(dòng)資金充沛；另一方面，由于企業(yè)資金狀況的改善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)大型房企的授信額度也相應(yīng)增加，資本市場(chǎng)充裕的資金和大型房企在獲取資金渠道上的優(yōu)勢(shì)也起到了極大的作用。

受淡市影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年少有增加土地儲(chǔ)備，熱銷(xiāo)和資金面的充足也增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的需求。根據(jù)新鴻嘉投資機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2009年1月至11月，融資額度前十位的房企通過(guò)銀行授信、配股、發(fā)行公司債等渠道共獲得2886億元資金。同時(shí)， 1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)4.82萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)了44.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2008年甚至2007年全年的合計(jì)數(shù)。其中，國(guó)內(nèi)貸款、定金以及預(yù)收款為主的其他資金增速超過(guò)了平均增速，顯示由于貸款增加以及銷(xiāo)售情況良好導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金面非常寬松。

長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格的提高對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用是毋庸置疑的，直接提高了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的同時(shí)也使得土地資源進(jìn)一步集中在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)手中。以蘇州為例，當(dāng)綠城雙湖地塊出讓后，周邊項(xiàng)目紛紛提價(jià)、封盤(pán)，低密度產(chǎn)品更是水漲船高，十月份園區(qū)成交價(jià)格環(huán)比九月份提高了8%，市區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)13%。

土地價(jià)格的高企，除了開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充庫(kù)存和資金面充足的原因外，土地資源的日漸稀缺也是重要原因之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除2007年外，近幾年全國(guó)土地購(gòu)置面積呈負(fù)增長(zhǎng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，除非土地供應(yīng)制度發(fā)生變化，否則供應(yīng)很難維持增長(zhǎng)。蘇州2009年共出讓土地447.76萬(wàn)方，雖然環(huán)比 2008年增長(zhǎng)了45.6%，但距離2007年仍有1063.5萬(wàn)平米的差距。

2009年12月份，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，《通知》除要求嚴(yán)格土地出讓收入征收管理外，對(duì)土地首付繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)，有關(guān)拖欠和違約信息要記入其誠(chéng)信檔案可以通過(guò)提高競(jìng)買(mǎi)保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。由于《通知》中土地出讓首付比例提高、縮短分期繳納期限的規(guī)定，提高了開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻， 我們認(rèn)為會(huì)對(duì)“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用，進(jìn)而達(dá)到降溫土地市場(chǎng)的目的。但由于資金實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)將被迫離開(kāi)市場(chǎng)，《通知》也會(huì)使土地儲(chǔ)備的集中度進(jìn)一步提高。

對(duì)于大型實(shí)力開(kāi)發(fā)商或有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管融資能力強(qiáng)，但拿地門(mén)檻提高同樣會(huì)影響其資金運(yùn)作效率，降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而對(duì)其運(yùn)作及擴(kuò)張速度產(chǎn)生一定的影響。而對(duì)于部分高負(fù)債高杠桿運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)，首先碰到的應(yīng)該是資金鏈的壓力。

從地價(jià)和房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系上來(lái)看，土地市場(chǎng)的降溫，將有助于改變房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。因而將促進(jìn)開(kāi)發(fā)商更加理性的定價(jià)。但拿地門(mén)檻的提高，將抑制部分土地需求，由于拿地到項(xiàng)目上市的周期多為1.5年左右，中長(zhǎng)期內(nèi)將減少商品房供應(yīng)，市場(chǎng)供求矛盾有可能再次凸顯。

關(guān)鍵詞二 小陽(yáng)春

2008年低迷的樓市曾讓房地產(chǎn)商心驚。當(dāng)年，中央和地方政府紛紛出臺(tái)救市政策。

出乎市場(chǎng)預(yù)料的是，樓市在2009年春節(jié)后便急轉(zhuǎn)直上，“量?jī)r(jià)齊升”的行情根本沒(méi)有留給觀望者太多的時(shí)間去適應(yīng)。而伴隨著樓市的回暖，“小陽(yáng)春 ”和“回暖”成為業(yè)內(nèi)評(píng)論中引用最多的詞語(yǔ)。“小陽(yáng)春”行情的持續(xù)時(shí)間大致為2009年3月至5月，自3月份開(kāi)始，一線城市和主要二線城市的商品房成交量快速回到2007年旺市水平，國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)了次貸危機(jī)后的第一個(gè)明顯的上行趨勢(shì)，走出了一段讓業(yè)內(nèi)壓力大減的“小陽(yáng)春”行情。

隨著成交量回升，開(kāi)發(fā)商的心理優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目悄然提價(jià)。在這一階段，蘇州開(kāi)發(fā)商也加快了推盤(pán)速度，月均推盤(pán)量超過(guò)上一年月平均推盤(pán)量的40%，但市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局勢(shì)。業(yè)內(nèi)一致的觀點(diǎn)是——這一階段是2008年被壓抑的改善型需求的集中釋放。但是部分客戶對(duì)樓市的走向仍然持懷疑態(tài)度：金融危機(jī)尚未見(jiàn)底，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)難言反轉(zhuǎn)的情況下，小陽(yáng)春能否持續(xù)值得懷疑。

業(yè)內(nèi)對(duì)“小陽(yáng)春”行情能否持續(xù)起了爭(zhēng)論。

爭(zhēng)論尚未塵埃落定，樓市已經(jīng)精彩紛呈。從連續(xù)成交的“小陽(yáng)春”到穩(wěn)中有升的“大陽(yáng)春”，再到持續(xù)火熱的“艷陽(yáng)天”，樓市快速完成冷與熱的交替、低迷到狂熱的演義。

樓市的變化反映出了市場(chǎng)的“追漲”心理。到了三季度末，市場(chǎng)由“追漲”轉(zhuǎn)變?yōu)榭只判再?gòu)房，投資客戶明顯增多，房產(chǎn)價(jià)格漲速明顯加快。發(fā)改委公布的國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)自5月開(kāi)始，一直維持高位運(yùn)行，“金九銀十”促成了市場(chǎng)的又一輪上行，此時(shí)， 2009年的商品房銷(xiāo)售量將創(chuàng)下歷史新高已經(jīng)在業(yè)內(nèi)達(dá)成一致，剩下的只是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。

關(guān)鍵詞三 通脹與“天量”信貸

回顧2008年，消費(fèi)者信心指數(shù)低迷、工業(yè)生產(chǎn)先行指數(shù)一路下滑、國(guó)內(nèi)制造企業(yè)減產(chǎn)裁員不斷，次貸危機(jī)的陰影看不到消失的跡象，因此，即使在當(dāng)年年末，中央明確了積極的財(cái)政政策和擴(kuò)張型貨幣政策趨向后，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)2009年仍難以樂(lè)觀。市場(chǎng)中的主要觀點(diǎn)是2009年是通貨緊縮年，通脹的壓力不會(huì)在2009年出現(xiàn)。

一季度的貨幣運(yùn)行數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺(tái)，三個(gè)月4.57萬(wàn)億的信貸投放讓專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)瞠目結(jié)舌。一時(shí)間，“通脹危機(jī)”從經(jīng)濟(jì)界傳導(dǎo)至地產(chǎn)界。與經(jīng)濟(jì)學(xué)家們不同的是，地產(chǎn)行業(yè)對(duì)天量的信貸投放展現(xiàn)出樂(lè)觀的心態(tài)，因?yàn)槎鄶?shù)信貸投向了鐵路、公路等政府固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，對(duì)城市化進(jìn)程和區(qū)域一體化促進(jìn)作用明顯。

2009年信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬(wàn)億元，同比增加4.69萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)到98.72%。其中，一季度新增貸款占全年的47.75%，二季度占全年的29%，信貸投放主要集中在一季度。出現(xiàn)信貸投放“一步到位”的情況是“保增長(zhǎng)”的大環(huán)境促成的。信貸量的增長(zhǎng)，并不是利率下降致使的貨幣需求增加的結(jié)果。

CPI、 PPI同比指標(biāo)反映出兩指標(biāo)已經(jīng)完成筑底，進(jìn)入回升階段。中央調(diào)控機(jī)構(gòu)也已經(jīng)注意到市場(chǎng)對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂，對(duì)宏觀調(diào)控重點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)整，將“保增長(zhǎng)”的單一目標(biāo)改為“防通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長(zhǎng)”的多重目標(biāo)。

銀監(jiān)會(huì)也適時(shí)對(duì)銀行金融機(jī)構(gòu)2010年放貸做出要求，要求銀行金融機(jī)構(gòu)要合理安排信貸投放規(guī)模，確保信貸投放平穩(wěn)增長(zhǎng)。同時(shí)針對(duì)2010年第一周激增的6000億信貸迅速做出了上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的政策。

三項(xiàng)政策透露出調(diào)控部門(mén)對(duì)信貸增長(zhǎng)的矛盾心理：一方面，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式轉(zhuǎn)變?nèi)晕窗l(fā)生，對(duì)投資的依賴(lài)程度非但沒(méi)有減弱，在國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)遙遙無(wú)期和外需萎縮的壓力下，至少在未來(lái)兩年內(nèi)，投資對(duì)信貸投放的“綁架”將會(huì)引致國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量劇增。另一方面，即使外部經(jīng)濟(jì)體的狀況沒(méi)有改善，美元加速貶值對(duì)國(guó)際大宗商品的價(jià)格抬升和對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)的壓力正在加大，而國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈上游的議價(jià)能力遠(yuǎn)高于中下游，屆時(shí)通脹可能會(huì)難以控制。

在這樣的背景下，國(guó)務(wù)院在部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)對(duì)各部分的取舍顯得尤為關(guān)鍵?，F(xiàn)在看來(lái)，信貸投放速度雖然難現(xiàn)2009年一、二季度的暴漲，但出現(xiàn)大幅下滑的可能性也不大，國(guó)內(nèi)信貸的數(shù)量還是足額的。由此，雖然貨幣投放量在理論上是一個(gè)可以及時(shí)調(diào)節(jié)的因素，但在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)中，大量回收已投放的貨幣勢(shì)必影響投資增長(zhǎng)，無(wú)論是加息（單方面的加息會(huì)加速熱錢(qián)流入）還是增加儲(chǔ)備金率（只能減少銀行放貸預(yù)期）對(duì)市場(chǎng)中的貨幣數(shù)量都是起效甚微，改變的只能是市場(chǎng)對(duì)于政策基調(diào)的預(yù)期。

由于通縮對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的危害，因而當(dāng)2008年由于通縮預(yù)期經(jīng)濟(jì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，央行實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策是十分必要的。向經(jīng)濟(jì)注入充足的貨幣供應(yīng)量，促使人們形成一定的通貨膨脹預(yù)期。而通貨膨脹預(yù)期的產(chǎn)生也是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的最直接理由之一。正是因?yàn)?009年一、二季度信貸（貨幣）投放的急速增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景不明，市場(chǎng)中通脹預(yù)期加強(qiáng)，畢竟， 07年流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致的資本市場(chǎng)、投資市場(chǎng)的火熱尚未遠(yuǎn)去，而二季度的房?jī)r(jià)尚處于恢復(fù)性上漲階段，銀行對(duì)二套房貸態(tài)度曖昧。一系列利好消息，刺激并誘使投資需求（包括主動(dòng)型投資和被動(dòng)防御型投資）和投機(jī)型需求入市，改善類(lèi)需求繼續(xù)釋放，推動(dòng)了中高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。

關(guān)鍵詞四 高房?jī)r(jià)

地價(jià)和房?jī)r(jià)的因果關(guān)系就如雞蛋和雞的關(guān)系一樣無(wú)從判斷，但2009年下半年不斷爆出的地王和高溢價(jià)出讓的土地市場(chǎng)增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)高房?jī)r(jià)的預(yù)期，2009年國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)水漲船高、一路飆升。

數(shù)據(jù)顯示，去年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，環(huán)比上漲1.2%，漲幅均創(chuàng)新高。事實(shí)上，深圳、北京、上海等地的房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。去年12月以來(lái)，上海市商品住宅周均價(jià)已連破每平方米2萬(wàn)元、 2.2萬(wàn)元兩個(gè)關(guān)口，與去年全年商品住宅13665元/平方米的均價(jià)比，大漲了60%。數(shù)據(jù)顯示，去年上海各樓盤(pán)漲幅平均在50%左右，其中漲幅超過(guò)100%的樓盤(pán)有4個(gè)。其中萬(wàn)科旗下位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的翡冷翠園四季度較一季度成交均價(jià)上漲了126.3%。

深圳則率先步入每平方米2萬(wàn)元的時(shí)代，自去年9月份起深圳的新房均價(jià)就一直在每平方米2萬(wàn)元附近，平均漲幅超過(guò)80%。而且這種趨勢(shì)開(kāi)始向內(nèi)地的二三線城市蔓延，由于二三線城市與一線城市市場(chǎng)變化的時(shí)差大概在3個(gè)月左右，因此， 2010年一季度國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷上漲，各房地產(chǎn)板塊的標(biāo)志性項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅均在25%以上，個(gè)別有規(guī)劃重大利好的板塊價(jià)格漲幅更是超過(guò)了100%。而房?jī)r(jià)的一路上揚(yáng)，除了火熱的銷(xiāo)售市場(chǎng)外，2008年淡市造成的新開(kāi)工量低迷導(dǎo)致的2009年新增公寓供應(yīng)量不足，加大了市場(chǎng)供需矛盾也是重要原因之一。十月下旬，在盤(pán)點(diǎn)四季度蘇州各板塊房地產(chǎn)價(jià)格、預(yù)判城市未來(lái)房?jī)r(jià)的變化時(shí)，新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司相關(guān)人員指出，短期內(nèi)蘇州房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持快速上行的趨勢(shì)。原因在于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕、市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)變化、供需失衡和開(kāi)工量仍顯不足等。這種特點(diǎn)在2010年一季度仍將存在，因此，即使現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了新一輪宏觀調(diào)控期，但房?jī)r(jià)在短期內(nèi)下調(diào)的可能性仍然不大。

對(duì)2010年房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)應(yīng)分成幾個(gè)部分。普通住宅市場(chǎng)會(huì)在政策的持續(xù)高壓下率先進(jìn)入價(jià)格調(diào)整，主要理由在于2010年此類(lèi)住宅的供應(yīng)壓力加大且客戶對(duì)政策的預(yù)期管理反應(yīng)敏感。而對(duì)于蘇州的高端房產(chǎn)項(xiàng)目，如果經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)超預(yù)期因素和經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)沒(méi)有發(fā)生大的變化，由于該類(lèi)市場(chǎng)需求端的相對(duì)穩(wěn)定和供給端的土地價(jià)格高企，高端項(xiàng)目的價(jià)格仍然會(huì)在一定的高位運(yùn)轉(zhuǎn)。蘇州的本輪市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整將不會(huì)回到2008年的水平，因?yàn)闊o(wú)論是土地出讓還是存量可售住宅對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)都是利空。加之目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于通脹上升態(tài)勢(shì)，投資者對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值向上的預(yù)期大于向下的預(yù)期。

在房?jī)r(jià)激漲的2009年，一部名叫《蝸居》的電視劇引發(fā)了一陣收視熱潮，迅速成為各個(gè)論壇的熱點(diǎn)詞語(yǔ)?！段伨印氛宫F(xiàn)了當(dāng)下樓市的眾生百態(tài)，將購(gòu)房者的艱難搬上熒屏，引起了都市年輕人的共鳴。

而現(xiàn)實(shí)的樓市比電視劇更為多彩和殘酷。從2008年以來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)先行指數(shù)來(lái)看，連續(xù)兩年維持在低水平狀態(tài)，尤其是2009年，先行指數(shù)增速遠(yuǎn)低于商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)。從絕對(duì)值來(lái)看，2009年1—11月份，新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)到9.76億平方米，已超過(guò)2007年及2008年全年水平；1-11月份施工面積增速只有17.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年平均水平，但累計(jì)值達(dá)29.88億平方米，已創(chuàng)歷史新高。只要沒(méi)有超預(yù)期現(xiàn)象發(fā)生，商品房市場(chǎng)的緊缺是未來(lái)一線城市和主要二線城市的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)仍然有上漲的動(dòng)力。

關(guān)鍵詞五 央企兇猛

2009年，央企兇猛，央企與民企在土地市場(chǎng)中的爭(zhēng)奪是這一年樓市的一大特色。一、二季度的天量信貸部分流向了央企，而央企背景下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有民營(yíng)企業(yè)難以比擬的資本成本優(yōu)勢(shì)。從二季度開(kāi)始，央企在土地市場(chǎng)上的一擲萬(wàn)金的闊氣作風(fēng)，令民營(yíng)企業(yè)望而興嘆，引發(fā)了一場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”的爭(zhēng)論。

2009年5月15日，保利北京以3.85億元的底價(jià)拿下密云縣云水名苑居住項(xiàng)目用地，這是央企背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在年內(nèi)的第一次拿地，揭開(kāi)了央企在國(guó)內(nèi)各城市競(jìng)地的序幕。從此，央企的身影開(kāi)始持續(xù)活躍在國(guó)內(nèi)各城市的土地交易市場(chǎng)。

2009年拿地的央企不僅包括主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)，如保利、中海、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等，也包括主業(yè)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的央企。這些來(lái)自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工、電子等行業(yè)的央企，主業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系不大，卻不惜重金，進(jìn)軍自身并不擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)的背景下，房地產(chǎn)變成了很多央企躲避風(fēng)險(xiǎn)的投資方式和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

從中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)在二季度公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度，全國(guó)19家主要銀行中，5000萬(wàn)元以上的大客戶貸款約占總額比例60%，大大超過(guò)了40%左右的市場(chǎng)通常標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，在這19家銀行中，部分銀行在單一客戶貸款和集團(tuán)客戶貸款上突破了目前貸款不能超出銀行資本金余額10%的監(jiān)管線，少數(shù)銀行超過(guò)近三個(gè)百分點(diǎn)，有的銀行對(duì)企業(yè)集團(tuán)的貸款超過(guò)資本金余額竟達(dá)到17%，突破銀監(jiān)會(huì)要求的15%的規(guī)定。

信貸資金的集中投放使得部分企業(yè)資金面顯得十分寬裕，由于國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩，將過(guò)多的資金投向保值能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域也是必然。同時(shí)，土地出讓政策和付款政策的變化也加強(qiáng)了資金在房地產(chǎn)運(yùn)作中的地位，首付提高、付款期限縮短和禁用銀行貸款抵付土地款之后，中小型開(kāi)發(fā)商拿地的空間越來(lái)越小，未來(lái)行業(yè)集中度加強(qiáng)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

行業(yè)集中度加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō)有弊有利。弊處在于市場(chǎng)將向多寡頭壟斷演變，造成購(gòu)房者議價(jià)能力降低。利處在于房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施將更加高效，同時(shí)由于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于品牌的關(guān)注，使得市場(chǎng)中的誠(chéng)信問(wèn)題減少。

關(guān)鍵詞六 樓倒倒

2009年6月27日，上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”的7號(hào)樓因“壓力差”造成樓體倒塌事故，導(dǎo)致1名工人死亡。事件被網(wǎng)絡(luò)迅速傳播，被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“樓倒倒”。

樓倒倒再一次讓國(guó)人把目光聚集到房地產(chǎn)施工質(zhì)量和業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題上。

“樓倒倒”又引出了重慶“樓脆脆”和南京“樓歪歪”事件。 2009年7月中旬，一場(chǎng)大雨后，四川成都“校園春天”小區(qū)兩棟緊臨的樓房居然微微傾斜，靠在了一起，網(wǎng)民稱(chēng)之為“樓歪歪”。當(dāng)年11月份，重慶忠縣一幢7層樓房出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進(jìn)手掌等險(xiǎn)情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。南京江北一處小區(qū)在交付不到1年后，其中1幢樓因?yàn)榈鼗孪菰斐烧麠澴≌瑯菄?yán)重傾斜，傾斜程度超過(guò)了安全警戒線……

樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪等一個(gè)個(gè)偶然事件透露出來(lái)的房地產(chǎn)施工質(zhì)量問(wèn)題早已不是新鮮話題，從國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)放開(kāi)后，業(yè)主因房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行維權(quán)已經(jīng)司空見(jiàn)慣，砸售樓處、抗議、與開(kāi)發(fā)商談判協(xié)商……種種行為只為能讓自己的房子住得放心。

只是鬧歸鬧，房屋的質(zhì)量問(wèn)題仍然頻頻發(fā)生。

地產(chǎn)商不負(fù)責(zé)任的加快開(kāi)發(fā)速度，卻忽視了建筑質(zhì)量，甚至是偷工減料。一邊是房?jī)r(jià)不斷上漲，一邊是樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題得不到保障，作為普通購(gòu)房者的客戶，一邊要忍受高房?jī)r(jià)，一邊還要擔(dān)心住房的質(zhì)量問(wèn)題，真是買(mǎi)也難，不買(mǎi)也難。“樓倒倒”事件應(yīng)該成為地產(chǎn)商的一聲警鐘，提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的關(guān)注，讓購(gòu)房者能買(mǎi)到“放心房”。

關(guān)鍵詞七 保障房

在房?jī)r(jià)高企、普通購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)叫苦不已的時(shí)候，保障性住房就成了普通購(gòu)房者的最后一根稻草。而2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，地方政府要增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

該條主要針對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2009年捂盤(pán)惜售的行為和08、09年低開(kāi)工率導(dǎo)致的供應(yīng)緊缺預(yù)期，要求地方政府督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目的建設(shè)速度，以期在最短時(shí)間內(nèi)形成有效供應(yīng)。同時(shí)加大限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉 租住房的建設(shè)規(guī)模，切實(shí)保障城市低收入人群的住房需求。

在2008年底，各地政府紛紛公布了2009年經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，以期減輕累積的高房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)壓力；2009年底，多個(gè)城市的政府已經(jīng)表態(tài)，將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入居民的居住困難。但落實(shí)效果與預(yù)期總會(huì)有較大的差距。2009年10月底全國(guó)人大常委會(huì)的一份報(bào)告指出，保障性住房建設(shè)進(jìn)程緩慢，截至當(dāng)年8月底僅完成投資的 394.9億元，完成率僅為23.6%。以深圳市為例，在該市提出的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中，要建設(shè)14萬(wàn)套保障性住房，但截至2009年11月份深圳市只推出了不到1萬(wàn)套保障性住房，770萬(wàn)平方米的計(jì)劃建筑面積只完工了不足10%，剩余近90%的保障性住房建設(shè)目標(biāo)能否在“十一五”期間的最后一年內(nèi)完成仍是一個(gè)問(wèn)號(hào)。

但由于社會(huì)保障性住房的客群受到戶口、收入水平等方面的限制，受眾面有限。而且從其保障客群來(lái)看，與普通商品住宅幾無(wú)交叉，因此即使社會(huì)保障房放量供應(yīng)，只要受眾客群的限制沒(méi)有放寬，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響也是微乎其微的。

關(guān)鍵詞八 四萬(wàn)億與政策變臉

2009年中國(guó)樓市風(fēng)云變幻，行業(yè)調(diào)控政策也是松緊替換，從稅費(fèi)、土地政策到二套房政策，但總體來(lái)說(shuō)， 2009年的行業(yè)政策環(huán)境還是寬松的。

2008年底，政府公布了四萬(wàn)億投資計(jì)劃，給了尚處于寒冬中的房地產(chǎn)一絲暖風(fēng)。此時(shí)，市場(chǎng)認(rèn)為由于投資項(xiàng)目審批時(shí)滯影響， 2009年二季度應(yīng)該是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的明朗期，行業(yè)市場(chǎng)回暖應(yīng)該在二季度末三季度初。但出乎市場(chǎng)預(yù)料的是，一季度銀行就已經(jīng)開(kāi)始迅速放貸，同時(shí)，年初政府開(kāi)始政策救市，房貸7折優(yōu)惠開(kāi)始執(zhí)行。 2009年2月10日，繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后，工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款7折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)。該項(xiàng)政策的出臺(tái)被認(rèn)為是2009年政策救市的第一利好政策，直接促成了樓市小陽(yáng)春的出現(xiàn)。

2009年1月4日，蘇州二手房營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則出臺(tái)，規(guī)定購(gòu)房滿2年的，免征營(yíng)業(yè)稅，不滿2年的，對(duì)現(xiàn)價(jià)格和原價(jià)的差額部分征稅，盤(pán)活了2008年冷清的二手房市場(chǎng)。2009年5月15日，國(guó)土資源部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》出臺(tái)，要求各地方政府加快編制、編修2010年至2011年和2009年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。2009年5月27日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》下發(fā)，將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

但自二季度開(kāi)始，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度收緊，從銀行信貸管理、土地出讓、土地增值稅上開(kāi)始調(diào)控，針對(duì)開(kāi)工量不足，降低普通商品房開(kāi)發(fā)資本金。此時(shí)，業(yè)內(nèi)已經(jīng)嗅到新一輪調(diào)控的味道。

2009年6月24日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，強(qiáng)調(diào)防止信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。四季度以來(lái)，房貸優(yōu)惠政策將在年末終止的消息讓市場(chǎng)一度風(fēng)聲鶴唳，趕搭末班車(chē)的效應(yīng)讓各大城市二手房成交急劇上升。到了2009年12月9日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之中明確，首套房7折房貸利率優(yōu)惠將持續(xù)。隨后幾天，政策面急轉(zhuǎn)直下，當(dāng)月23日，二手房營(yíng)業(yè)稅細(xì)則明確，自2010年1月1日起，對(duì)不足5年的非普通住房交易，將全額征收營(yíng)業(yè)稅，普通住房交易營(yíng)業(yè)稅則不再全額征收。

2009年12月17日，五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理，明確開(kāi)發(fā)商拿地首付不得低于50%地價(jià)款，開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，將不得參與新的土地出讓交易。這是針對(duì)目前囤地、炒地推高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象而推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施。 2009年12月27日溫家寶總理接受新華網(wǎng)專(zhuān)訪提出四點(diǎn)方針?lè)€(wěn)定房?jī)r(jià)。

對(duì)于2010年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)，政策由“寬松” 已經(jīng)轉(zhuǎn)為“趨緊”，最近頒發(fā)的國(guó)“十一條”是一個(gè)綱領(lǐng)性的政策，后續(xù)中央各部和地方政府將陸續(xù)下發(fā)各種細(xì)則，行業(yè)“利空”在2010年一季度不斷出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞九 軌道建設(shè)

蘇州市軌道交通建設(shè)是蘇州推進(jìn)區(qū)域一體化、城市空間拓展的重要載體工程，建設(shè)中的有輕軌1號(hào)線、2號(hào)線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵等路線。

繼輕軌1號(hào)線動(dòng)工建設(shè)后，2號(hào)線在2009年12月下旬也已經(jīng)動(dòng)工。至此，蘇州城市輕軌交通正式進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)。 2號(hào)線北起京滬高速鐵路蘇州站，南止石湖東路迎春南路東側(cè)、寶帶橋附近，全長(zhǎng)26.557公里，其中高架線（太陽(yáng)路至采蓮路）7.058公里，地下線 18.709公里。車(chē)輛段設(shè)在相城區(qū)，控制中心與 1號(hào)線合建于廣濟(jì)路站。工程總投資156億元，是迄今為止蘇州投資規(guī)模最大的城市建設(shè)工程，總工期四年半。 2號(hào)線規(guī)劃的確定和及時(shí)開(kāi)工，對(duì)沿線房地產(chǎn)板塊的價(jià)值提升作用不言而喻，加強(qiáng)了城北、城南與中心城區(qū)的聯(lián)系。同時(shí)，城市輕軌進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)后，將各個(gè)房地產(chǎn)板塊聯(lián)系起來(lái)，擴(kuò)大了板塊房地產(chǎn)客群輻射范圍，相城區(qū)、平江新城、滄浪新城、城南板塊都是受益者。

城際軌道建設(shè)也將蘇州、上海的通勤時(shí)間大大縮短，兩城市即將進(jìn)入一小時(shí)生活工作圈，工作在上海、生活在蘇州已經(jīng)不是猜想。事實(shí)上，上?？腿旱耐庖缭诶ド健⑻珎}(cāng)早已不是個(gè)例，在花橋國(guó)際商務(wù)城、千燈、瀏河等區(qū)域，上海購(gòu)房群體已經(jīng)成為各個(gè)項(xiàng)目的主要客群。除了上海本市高企的房?jī)r(jià)之外，三地與上海便利的交通條件也是促成外溢的原因。例如花橋國(guó)際商務(wù)城與上海軌道11號(hào)線無(wú)縫接駁，瀏河緊臨寶山區(qū)，受軌道7號(hào)線輻射。

對(duì)蘇州市來(lái)說(shuō)，城市軌道建設(shè)不僅會(huì)擴(kuò)大城市房地產(chǎn)客群面，也將拉動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。從上海的產(chǎn)業(yè)溢出來(lái)看，已經(jīng)從二十世紀(jì)末的制造業(yè)溢出轉(zhuǎn)變?yōu)橄虺鞘蟹?wù)業(yè)轉(zhuǎn)移。仍然以花橋?yàn)槔?，在商辦物業(yè)租金差和稅費(fèi)優(yōu)惠政策的作用下，不少企業(yè)將總部遷至花橋，加快了花橋國(guó)際商務(wù)區(qū)的發(fā)展速度和市場(chǎng)影響力。而蘇州作為一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所占比重較低，城市寫(xiě)字樓發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)總量。城際軌道建設(shè)將使得上海服務(wù)業(yè)對(duì)蘇州輻射進(jìn)一步加強(qiáng)，帶動(dòng)蘇州城市服務(wù)業(yè)發(fā)展。