從日均二三百套到日均不足五十套，這是在樓市新政影響下蘇州新商品房的成交量。這兩個數(shù)字的落差讓人們看到了國家宏觀調(diào)控的力量。但是其背后折射的購房者心態(tài)的變化更值得人們深思。

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從恐慌到觀望，投資性需求縮手了

盡管不是一線城市，但是蘇州樓市新政前和新政后的變化跟一線城市的情景幾乎相同。

從去年年底開始，為遏制房價(jià)不斷上漲的勢頭，國家相繼出臺政策，通過提高拿地首付、取消契稅減免手段等為高燒的樓市降溫。從1月到3月，蘇州樓市陷入短期低迷：成交量銳減、價(jià)格堅(jiān)挺。但是這樣的局面很快被打破：3月26日，蘇州體育中心、園區(qū)科文中心、博覽中心三場房產(chǎn)交易展示會同時(shí)舉辦，壓抑了并不太久的購房需求瞬間被點(diǎn)燃。10多萬人次光顧、300多套房簽約、上千多套房形成意向。如果說房展會后主辦方公布的這些數(shù)字還不算特別彈人眼球的話，那么房展會后蘇州不少樓盤出現(xiàn)的三千人搶二百套房、連夜排隊(duì)取號以及更為瘋狂的砸盤搶房等事件，足以讓人大跌眼鏡。

3、4月份的蘇州樓市，千人搶房潮屢見不鮮，想買一套熱門樓盤的房子，削尖腦袋找關(guān)系都不一定能夠如愿，一時(shí)間，熱門地段樓盤紛紛提價(jià)。然而，在追漲不追跌的心理下，搶房潮一次次上演。此時(shí)，購房者完全失去了理性。

4月中旬，國家二套房新政實(shí)施。瘋了一個月不到的樓市一腳急剎車。一月有余，新政成交凸顯：成交量急劇萎縮、好久不曾見到的樓盤優(yōu)惠開始出現(xiàn)，原本有推盤計(jì)劃的樓盤縮到了后面。據(jù)365地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月16日，蘇州全市商品住宅共成交540套。但是隨后成交量急轉(zhuǎn)直下，從21日到25日，從163套、105套、128套到25日的59套，成交量不斷下滑。進(jìn)入5月，樓市成交更是低迷，日成交二三十套的情形屢見不鮮。五月上旬，全市商品住宅成交總共僅616套，傳統(tǒng)“紅五月”難以飄紅。

樓市調(diào)控政策下，購房者觀望情緒滋生，心態(tài)由不久前的瘋狂一下子變得理性，從擠破頭皮搶房轉(zhuǎn)向到了再等等、再看看，新政讓投資需求完全縮手。

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剛性需求者最擔(dān)心房價(jià)上漲

國家宏觀調(diào)控讓樓市由前期的瘋狂逐漸進(jìn)入理性，成交量大幅下跌讓購房者看到了價(jià)格下行的希望，然后人們更為擔(dān)憂的是，這一波調(diào)整到底會持續(xù)多久？經(jīng)過這波調(diào)整后，會不會由于購房需求的集中暴發(fā)而導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)新一輪的暴漲？

購房者這樣的擔(dān)憂并不是沒有道理。

2009年樓市的瘋狂既有國家在金融危機(jī)大背景下應(yīng)時(shí)而出的契稅減免等諸多暖市政策影響，也有大量剛性需求集中入市助推，更有人民幣通脹預(yù)期、城市化進(jìn)程導(dǎo)致的房價(jià)看漲預(yù)期等投資性需求入市導(dǎo)致。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容在蘇州參加南蘇州核心區(qū)相關(guān)活動時(shí)，曾明確指出，在2009年的購房需求中，有超過60%的需求為投資性需求，這一股投資性需求的力量，對高房價(jià)的推動“功不可沒”。這也是此次國家宏觀調(diào)控政策對二套房、三套房以及異地買房收緊房貸的最根本原因。

從目前的情況來看，新政對二套房三套房的打擊讓投資需求縮手了。因此要解決此次調(diào)整會不會導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)新一輪暴漲的問題，關(guān)鍵在于搞清楚樓市的剛性需求到底有多大？而且樓市的剛性需求能在多大程度上決定房價(jià)走勢。“房價(jià)早晚會漲上去。有那么多外地人到蘇州來，有那么多人要結(jié)婚生小孩，都要有房。土地越來越少、好地段的房子越來越少了。”這是很多游走在買與不買房邊緣的市民都會產(chǎn)生的想法。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)也一直存在兩個截然不同的觀點(diǎn)：一些人認(rèn)為由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價(jià)長期上漲的趨勢，也決定了市場出現(xiàn)波動時(shí)，房價(jià)不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。而另一部分人認(rèn)為，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)上漲太厲害了，房價(jià)虛高、泡沫大量存在，房價(jià)早晚會下跌。

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究竟什么是剛性需求

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念，所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價(jià)格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價(jià)值巨大，住房的剛性需求界定起來非常復(fù)雜，至今并沒有權(quán)威的定義。

中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2009—2010）》認(rèn)為，住房的真實(shí)需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于剛性需求，人們的理解與理論上還是存在一定的偏差的。除了結(jié)婚生孩子或者到一個新城市長期生活居住，在實(shí)際生活中，人們會遇到很多種需要換房子的剛性需求：

——房子太小影響到正常的生活了。

——房子離工作單位太遠(yuǎn)，影響到正常的工作了。

——房子周邊環(huán)境太差，影響到生活或者工作了。

——因生活條件改善，有能力換舒適一點(diǎn)的住房了。等等。“業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。簡單地講，就是首置和首改人群。”這是記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)很多專家和開發(fā)商都是這樣認(rèn)為的。

具體看，在當(dāng)前市場上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結(jié)婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量的非城鎮(zhèn)居住人涌入到城市中，由此帶來了大量的購房需求。去年以來房價(jià)上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市。

此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經(jīng)過10年左右時(shí)間，由于當(dāng)年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進(jìn)入住房改善期，這部分改善型的購房需求同樣非常強(qiáng)烈。

但是，如果再作細(xì)致分析，不難發(fā)現(xiàn)，如今的房地產(chǎn)市場，不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少，受價(jià)格、政策等影響，大部分剛性需求都可以推遲實(shí)現(xiàn)。

更為重要的是，房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年至2009年初量價(jià)齊跌的調(diào)整后，自2009年的四五月起，已經(jīng)讓市場上很多的剛性需求得到了大量釋放，這股力量成為帶動當(dāng)初房地產(chǎn)市場回暖的第一股力量。但是，有業(yè)內(nèi)專家指出，受剛性需求者購買能力、資金實(shí)力等影響，剛性需求的這股力量，不可能是支撐高房價(jià)的理由。

對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉(zhuǎn)變成有效需求。只有房價(jià)回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

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其實(shí)剛性需求下的樓市價(jià)格更理性

讓房子回歸民生屬性。這是國務(wù)院調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，也是最終目的。換句話說，就是要讓大部分的投資投機(jī)群體離開樓市，讓剛性需求成為支撐樓市的主要力量。

盡管專家普遍認(rèn)為剛性需求不能支持目前的高房價(jià)，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正因?yàn)閯傂孕枨蟮拇罅看嬖?，可以避免房價(jià)出現(xiàn)暴跌。因?yàn)?，?dāng)房價(jià)調(diào)整到剛性需求可承受的范圍內(nèi)時(shí)，大量的剛性需求就會入市，因此這也決定了房價(jià)出現(xiàn)暴跌的下跌可能性不大。

從蘇州的樓市情況來看，從去年下半年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大的變化，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，在綠城拍出獨(dú)墅湖地王的去年9月底開始，自住兼投資投機(jī)性需求逐漸代替純自住型需求成為購房者的主力人群。由于這股力量的強(qiáng)大，在一定程度中推高了一波房價(jià)。今年三月底四月初，又是大量的投資投機(jī)性人群進(jìn)入樓市，導(dǎo)致了新近這一輪房價(jià)的上漲。因此，此次宏觀調(diào)控，極有可能消化掉自去年底以來出現(xiàn)的房價(jià)虛高泡沫，使房價(jià)穩(wěn)定在去年九十月份的水平。這個水平應(yīng)該是由剛性需求托起的房價(jià)，具有較強(qiáng)的抗跌性。

當(dāng)然，房價(jià)會維持在一個什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應(yīng)。在快速城鎮(zhèn)化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、“小家庭”增加以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求量將十分巨大。一旦受到抑制的剛性需求集中入市，供應(yīng)跟不上的話，房價(jià)再次出現(xiàn)暴漲的可能性依舊存在。