6月18日和6月19日，蘇州相繼有兩場土地拍賣。作為實施新政后蘇州首次出現(xiàn)的大型土地拍賣，這兩次土拍的情況無疑讓眾人矚目。從蘇州土地儲備中心公布的土地受讓情況來看，6月18日拍賣的土地共有8塊，其中有5塊為商務金融和批發(fā)零售用地，5塊城鎮(zhèn)住宅用地都位于高新區(qū)，2塊在滸關鎮(zhèn)，1塊在通安鎮(zhèn)。而6月19日的拍賣共有32幅地塊，推地總面積達到1653339平方米，體量相對較大。地塊主要位于高新區(qū)滸墅關、科技城板塊、吳中區(qū)的尹山湖板塊等。

自4月中旬，國務院二套房新政實施以來，樓市由原本的火熱一下子進入到低迷，成交量由日均二三百套跌至日均不足50套，在這樣的情況下讓這兩次大規(guī)模土拍充滿看點和猜想：此次土拍是否會延續(xù)此前的火熱？是否會出現(xiàn)新的“地王”？競拍熱點會集中在哪些區(qū)域？開發(fā)商也好，業(yè)內(nèi)專家也好，市民也好，都對這些問題充滿期待。毫無疑問，這兩次土拍的情況將成為后期樓市的一個風向標。

高新區(qū)再度成拍地重頭

從此次推地區(qū)域來看，高新區(qū)再次成為熱點。

在幾次土拍的突出表現(xiàn)之后，這兩次高新區(qū)大手筆推出16幅地塊。其中18日的土拍高新區(qū)共推出6塊地，推地面積172779.4平方米,占總面積179132平方米的96.45%；19日的土拍高新區(qū)推出10塊地，面積為956726.8平方米，占全市推地總量的57.87%，而其中住宅用地約為739175.9平方米，占到了區(qū)域推地量的77.26%。

隨著蘇州城市兩翼發(fā)展重心的偏移，蘇州西部——高新區(qū)在城市中的區(qū)域角色進一步提升，蘇州西部大開發(fā)的步伐加速。而從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，目前高新區(qū)西部在售項目有MAX未來、水秀坊等，區(qū)域需求相對較熱，而供應量一直處于不足狀態(tài)。因此，此次高新區(qū)的重拳推地，將進一步緩和區(qū)域供求關系。

2009年以及今年年初高新區(qū)也推出一些地塊，但由于正處市場火爆期，地塊整體成交樓面價相對高位，對區(qū)域剛需族造成一定購買壓力。

吳中和中心城區(qū)為次供應主力

此次，吳中區(qū)和中心城區(qū)分別推出7幅地塊，成為次供應主力。

吳中區(qū)推地面積占總面積的16.9%，其中住宅用地面積為主力，而本次尹山湖板塊將推出3宗住宅以及商務金融用地，這3宗地塊總計近24萬平方米，這一用地對于整個尹山湖區(qū)域來說，放量并不算太大，但相對于獨墅湖西岸地塊逐漸飽和的情況，尹山湖土地資源成為吳中區(qū)推地的亮點。受到尹山湖城市規(guī)劃的影響，在今年1月23日的土地拍賣中，該區(qū)域地塊曾掀起拍賣高潮，地塊樓面價甚至高出在售項目價格，使得周邊價格洼地淪陷。隨著尹山湖商圈60萬方商業(yè)規(guī)劃醞釀，可以預見，未來區(qū)域?qū)⒊蔀閰侵写沃行?，更將成為蘇城東部重要居住節(jié)點。

因土地資源的相對稀缺，此次中心城區(qū)12.93%的推地比例表現(xiàn)十分突出，但不難發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)此次供地主要集中在新城板塊，這也意味著主城發(fā)展正在向外突圍，以解決主城居住的剛需之急。

從土地供應用途來看，相比商業(yè)用地的比重占到總量的30%以上，并主要集中于新興居住板塊，包括中心城區(qū)的新城板塊、工業(yè)園區(qū)的唯亭板塊，新區(qū)滸墅關、科技城、以及吳中區(qū)長橋、郭巷板塊等。此類新興居住板塊在商業(yè)配套方面相對欠缺。作為新興區(qū)域，在土地供應價格上也占據(jù)一定優(yōu)勢，加之，新政之下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭的猛進，都有望促成其競拍大熱。

住宅用地起報價有所上漲

從兩次拍地的情況來看，城鎮(zhèn)住宅用地仍然主要分布于此前的熱點區(qū)域，但從起報價格看有一定程度上漲。其中，表現(xiàn)突出的包括高新區(qū)滸墅關、科技城板塊用地，平均起報價已經(jīng)達到4000元/平方米以上，相比今年1月份的土地拍賣，有近1千元的漲幅。此外，位于平江區(qū)平河路南、江乾路東地塊，起拍價達到了11000元/平方米；位于尹山湖板塊的3幅地塊起拍價都是9000元/平方米；高新區(qū)獅山街道一塊地起拍價為12400元/平方米，楓橋街道太湖高架橋東、馬運路兩側(cè)兩地塊起拍價為10800元/平方米；東渚鎮(zhèn)太湖大道地塊起拍價也達到了6300元/平方米，售價都不菲。

隨著熱點居住板塊的興起，區(qū)域住宅產(chǎn)品價格上漲迅速，但此次拍地受新政波及，起報價的上漲能否促成土地這一“面粉”價格的最終上漲，還需看競買熱度。

從此次土地供應的容積率來看，主要集中于1.5左右，但也不乏部分地塊容積率達到4-5。其中，近年來發(fā)展迅速的相城區(qū)，將有望出現(xiàn)超高層建筑：位于春申湖路地塊容積率達到5，作為批發(fā)零售和商務金融用地，該地塊的拍出或?qū)㈩A示著相城地標的形成。

受新政影響嚴重，近階段以來，蘇州土地市場表現(xiàn)也相對低迷，工業(yè)園區(qū)幾次推地的市場反響一般，但不排除將有開發(fā)企業(yè)趁此機會抄底。而從全國范圍來看，也暴露出新政下開發(fā)商拿地越來越理性而且挑剔。此外，此次所推地塊所處位置相對熱門，而時間上較為尷尬，40塊地最終的命運歸屬如何有待現(xiàn)場表現(xiàn)。

尹山湖3宗地，起拍價9000元/平方米

地塊分析：蘇地2010-B-7號地塊位于郭巷街道望湖路西側(cè)、郭新東路南側(cè)，總建筑面積為119904平方米，容積率小于≤1.8，預計未來將建成小高層、多層。

B8：蘇地2010-B-8號地塊位于吳中區(qū)東安路東側(cè)、和諧一路南側(cè)，總建筑面積為56547平方米，容積率≤2.5，預計未來將建成小高層、高層。

B9：蘇地2010-B-9號地塊位于尹山湖東路西側(cè)、和諧一路南側(cè)，總建筑面積為60453平方米，容積率≤2.5，預計未來將建成小高層、高層。

尹山湖北接獨墅湖，與園區(qū)相連，開發(fā)之初就站位在高起點上。但板塊相對起步較晚，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項目較少。但因后續(xù)地塊較多，將成為未來蘇州東部發(fā)展重點區(qū)域，這個區(qū)域待拍賣住宅用地面積約160萬方。

從目前來看，尹山湖3宗地塊周邊的生活配套設施較密集，一些小的商店、飯店、服裝店、藥店、五金店、整體感覺屬于設施較老、較亂，生活設施雖相對完善，但整體定位高度不夠，消費層次屬于中低端，目前的居住人口仍以當?shù)乩暇用窦巴鈦韯展ふ咻^多。

從地塊環(huán)境看出，地塊周邊湖區(qū)建設較好。隨著尹山湖6公里環(huán)湖道路全部建成，市民廣場及沿湖景觀已初具規(guī)模，植滿蒼翠綠樹的尹山島成了白鷺等各種鳥類的新天堂。

目前尹山湖板塊周邊道路四通八達，可10分鐘穿梭市區(qū)、園區(qū)及吳中城區(qū)，數(shù)十條公交系統(tǒng)毗鄰，規(guī)劃輕軌2號線穿過地塊。私家車只需十分鐘車程，就可非常便捷地到達市區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)核心地段。

吳中區(qū)加快回歸快速增長，尹山湖板塊價格上漲幅度成為市場增長最快的板塊的之一。吳中區(qū)在經(jīng)歷了2008年沖擊后，目前成交價格正逐步回歸快速增長，而尹山湖板塊價格上漲幅度成為市場增長最快的板塊之一，已經(jīng)成為區(qū)域中高端需求主流改善區(qū)域。

雖然區(qū)域影響力不足，但郭巷板塊占據(jù)獨墅湖湖景資源，緊靠主城區(qū)與園區(qū)的交界處以及仁恒、中房等實力開發(fā)商，使得本板塊價格成為全市增長最快的板塊之一，已經(jīng)成為區(qū)域中高端需求主流區(qū)域。