據(jù)365蘇州地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計：蘇州7月5日-7月11日商品住宅成交447套，比前一統(tǒng)計周期減少了2套；成交面積為44570.98平方米，比前一統(tǒng)計周期減少了5430.34平方米，跌幅為10.86%；成交均價為 9038.33元/平方米，比前一統(tǒng)計周期下跌了1957.47元/平方米，跌幅為17.80%。蘇州市區(qū)單套平均成交面積為99.7平方米，這意味著剛性需求仍是近期樓市成交主力。

成交仍以中小面積為主

與前一周相比，上周蘇州樓市成交量僅減少了2套，基本維持在相同的水平上?？v觀近期樓市，日均成交量大體都在日均五六十套的樣子。從成交面積來分析，上周比前一統(tǒng)計周減少5430.34平方米，相比成交套數(shù)的小幅下跌，成交總面積發(fā)生了較大的變化，有10.86%的下浮，這也在一定程度上反應(yīng)出蘇州樓市的現(xiàn)狀：剛需依然是蘇州樓市的成交主體。再看99.7平方米的成交套均面積，與前一周相比有10平方米左右的減量，由此也可以看出目前蘇州市場成交仍以中小戶型面積段為主。

從本周成交均價來看，繼前一統(tǒng)計周突破萬元之后，再次回到前期水平，8866.72元/平方米的均價也是最近三周的最低水平，較上周下跌了1957.47元/平方米，跌幅高達17.8%，幅度遠遠高于成交量和成交總面積的變化。在成交行情變化不大的情況下，均價大幅下跌，脫離于整體樓市行情的變化，說明市場還處于一個較為動蕩的行情區(qū)間。而均價的下跌也與近期業(yè)內(nèi)對宏觀面的預(yù)測有所接近。有觀點認為時至年中，新政出臺也已有三個月，調(diào)控預(yù)期在近期有可能得到落實，而預(yù)期很有可能從前期的量變直接轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，即房價的合理下跌。不過，相比部分房價較高的一、二線城市，蘇州房價尚處于一個合理的范圍，并沒有出現(xiàn)太大的變化。

從上周單日走勢圖來看,僅7月10日表現(xiàn)較好，當天成交111套，其中工業(yè)園區(qū)成交了79套，主要還是受到部分項目開盤的集中影響。其余6個統(tǒng)計日成交量均不足百套，基本維持在50套左右，樓市行情低迷依舊。但分析各片區(qū)的周成交行情，不難發(fā)現(xiàn)，盡管整體樓市的成交量變化不明顯，但較前期的階段性增長來看，目前樓市行情正趨于穩(wěn)定，前期主導(dǎo)蘇州樓市的高新區(qū)定銷房本周已基本褪去，工業(yè)園區(qū)重新開始占據(jù)蘇州樓市成交量的頭名，這也預(yù)示著蘇州樓市再次進入正常的發(fā)展軌跡。

園區(qū)量升價跌中小戶型唱主角

從蘇州各區(qū)域的成交量來看，園區(qū)上周住宅商品房成交252套，相比前一周增加76套，漲幅43.18%，成交量大幅增長的同時，領(lǐng)先其它片區(qū)的幅度也更為明顯，相比第二名滄浪區(qū)有192套的領(lǐng)先量。從成交面積來看，上周園區(qū)套均面積98.35平方米，從中可以看出，本周園區(qū)樓市還是主要以中小戶型為成交主力。本周成交均價為10466.49元/平方米，相比前一統(tǒng)計周接近15000元/平方米的均價，恢復(fù)到了合理水平。綜合成交量的上升和均價的下跌，上周園區(qū)市場的行情變化預(yù)示著區(qū)域行情開始恢復(fù)正常。

周六雅戈爾未來城復(fù)式公館首度開盤，引發(fā)了市場的新一波熱潮，當天成交近7成，為園區(qū)樓市近期的復(fù)蘇帶了新的動力。除此以外，本周成交主力主要還是集中在萬科國際廣場、和風雅致、雅戈爾未來城5期風尚、中央景城等項目。從園區(qū)的成交數(shù)據(jù)來看，這些中高端項目因地段優(yōu)勢、以及7月1日滬寧高鐵帶來的利好，受到購房者的青睞，而工業(yè)園區(qū)因為公積金等福利刺激以及客觀存在的剛需，都促使整個區(qū)域市場在近期重新恢復(fù)熱度。

從高新區(qū)的情況來看，上周成交50套，較前一統(tǒng)計周減少54套，成交量跌幅達51.923%，連續(xù)兩周成交量下滑50%以上，可見保障房的退去對整個新區(qū)市場影響巨大；上周成交均價為7020.69元/平方米，較前一統(tǒng)計周上漲1125.91元/平方米，漲幅為19.1%。成交均價上漲的原因十分明顯，保障房的退出也使得前期被拉低的區(qū)域均價開始恢復(fù)正常。七字頭的均價，也反映出上周高新區(qū)的成交主力還是以低總價樓盤為主力。

從具體成交項目來看，高新區(qū)的成交主力樓盤還是集中在北新區(qū)、科技園板塊。尤其是滬寧城鐵的開通，滸墅關(guān)鎮(zhèn)站點為中心的輻射區(qū)域樓盤受到利好。作為相對蘇州整體房價，還處于價格洼地的北新區(qū)，還是受到剛需購房者的青睞。榮尚花苑、文昌花園、新創(chuàng)理想城、MAX未來城等項目還是保持著一定的持續(xù)去化量，為高新區(qū)成交主力樓盤。

吳中區(qū)上周成交38套，較前一統(tǒng)計周減少了25套；成交均價達7814.25元/平方米，較前一統(tǒng)計周減少了2071.19元/平方米，跌幅20.952%。量價齊跌的現(xiàn)象出現(xiàn)在行情相對穩(wěn)定的吳中區(qū)，主要原因還是來自于新政對二套房、三套房的限制，該區(qū)域主要在售的項目大部分為別墅項目，因此受到的影響較大。另外，普通住宅新項目的缺失也是整體區(qū)域樓市下跌的原因之一。

從具體成交樓盤來看，華麗家族太上湖、水岸清華2期蘭庭、現(xiàn)代園墅2期等項目均有成交，但成交量較少。公寓產(chǎn)品成交主力主要還是集中在吳中大道板塊的招商小石城、越湖家天下、新城金郡等樓盤，但因為項目推盤量以及新盤遲遲不推出的原因，成交量也不足以支撐整體行情上升。

行情變化正在趨向正常

時至年中，房產(chǎn)新政出臺已逾三月，宏觀調(diào)控的預(yù)期在近期又成為討論的熱點，有觀點認為量變引起質(zhì)變，認為樓市在3個月的調(diào)控后，已經(jīng)從成交量的持續(xù)下滑開始轉(zhuǎn)變?yōu)槌山痪鶅r的下跌，開發(fā)商在堅挺了一段時間后，逐漸放棄“抵抗”，準備降價跑量，樓市有觸底反彈的跡象；而另外一部分觀點則認為宏觀調(diào)控在經(jīng)過3個月的市場論證后，已經(jīng)失去了作用，調(diào)控預(yù)期將無法得到落實，外部經(jīng)濟的穩(wěn)步上升使得政府對于樓市的調(diào)控變得不是那么緊要，因此，樓市在近期可能不會出現(xiàn)太大變化，成交量段時間內(nèi)不會過快上升，相反，房價可能會再次上漲。

從蘇州樓市近期的表現(xiàn)來看，住宅市場有所回暖，幾個老項目的新產(chǎn)品以及幾個新項目的推出，都引起了蘇州市場的新一輪購房熱潮，雅戈爾未來城、中海國社、首開悅瀾灣等項目的集中推盤都取得了不錯的成績，而港龍財智國際、朗詩南門綠郡等幾個新項目的開盤也贏得了市場的追捧。

從成交均價來分析， 9038.33元/平方米，環(huán)比前一統(tǒng)計周下跌了1957.47元/平方米，自上周突破萬元后，再次回到前期水平。園區(qū)、吳中區(qū)成交均價的下跌是拉低整體園區(qū)的主要原因，尤其是園區(qū)的均價下跌因為區(qū)域成交量較大的原因直接影響到了上周蘇州樓市的整體均價。此外，保障房成交的大量減少，也對整體均價的穩(wěn)定起到了一定的作用，相比前期蘇州樓市成交量和成交均價的起伏不定，上周整體行情變化趨于正常。

從蘇州各區(qū)域的成交量來看，但各區(qū)域的變化情況較大，其中園區(qū)成交量大幅上漲，以252套的成交量再次領(lǐng)先各區(qū)域，一枝獨秀。而高新區(qū)成交量則繼續(xù)大幅下跌，繼前一統(tǒng)計周減少了121套之后，本周再次減少54套，跌幅連續(xù)兩周高達50%，保障房的褪去成為主因。中心區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)成交量波動不大，依舊處于低谷。